万科前三季度高质量交付超11万套，已完成年内全部公开债兑付

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　9月底，中央政治局会议已对房地产行业明确“止跌回稳”的要求，各类支持房地产稳定发展政策重磅出台，市场各方备受鼓舞。行业龙头万科也抢抓政策东风带来的市场机遇，在十一假期取得良好销售表现，实现认购金额超百亿，认购较中秋假期翻倍。

　　全力行动的万科前三季度实现营收2200亿元，继续坚守财务安全，今年全部公开债均已完成兑付，第三季度经营性现金流保持为正，实现超100%回款率。同时，万科高质量交付超11万套，销售超1800亿保持行业第一梯队，年内所有新投资项目均实现首开兑现度100%，2023年至今盘活存量产能超470亿。租购并举趋势下，万科长租公寓业务运营规模和效率保持行业第一，出租率及客户满意度双双突破95%，并通过“由售改租”模式盘活内外部存量房源超8000间；物业服务品质获客户认可，前三季度存量项目年化饱和收入同比增长12%；此外，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业。

　　三季度末以来，支持房地产平稳发展的重磅政策集中出台。业内人士认为，今年以来，无论市场环境如何变化，万科都坚持了积极行动不躺平的态度，在前三季度的市场深度调整期能全力应对，面对多重挑战仍实现“保交付”、“保兑付”双双达成，在政策东风到来后能第一时间把握市场机遇，积极销售国庆七天认购超百亿。相信在自身全力以赴和各方坚定支持下，随着政策进一步落地，万科也将重新回到健康发展轨道。

　　在自身努力和各方支持下，万科继续坚守了财务安全底线。第三季度，万科经营性现金流保持为正，1-9月回款金额超过1800亿，回款率超100%；债务结构持续优化，加权平均债务期限延长至5.4年；继续获得金融机构积极支持，年内实现新增融资、再融资超770亿元，经营性物业贷落地超250亿，同时融资成本保持低位，新增融资综合成本3.58%，较中期进一步下降；此外，万科也积极推进大宗资产交易，前三季度签约金额超200亿。通过全力行动，万科持续降解存量债务，1-9月偿还有息负债约700亿元，年内已无境内外公开债。

　　关于此次业绩亏损，万科也进行了坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。在一位资本市场人士看来，行业深度调整下，房企亏损实属普遍现象。“既要又要”是不现实的，房企当前第一优先级必然是保现金流安全。而在近两年市场规模显著收缩的情况下，全力销售意味着以价换量，资产交易则不得不亏损出让，断臂求生的代价往往是大幅亏损。加上高速发展阶段拿的高价且带有限制条件的用地，导致利润进一步挤压。多种因素叠加下，亏损实属常见。事实上，今年就连头部央企三季报都出现利润大幅下滑甚至腰斩，这还未包含大量在H股上市不发三季报的房企。根据半年报时期的不完全统计，超6成的上市房企业绩亏损，累计亏损额超千亿元。

　　守住经营安全的同时，万科为客户如期交付超11万套房子，并持续提升交付质量和入住体验。今年以来，万科积极开展“与业主共建家园”系列行动，邀请超过3万户业主走进工地实地看房，同时，针对部分新项目基础生活配套不足、社区缺少活力等情况，万科在51个大盘项目完善社区配套、推进社区氛围营造，大盘项目入住户数新增超过2万户。为了让消费者踏踏实实地住进新房，在交付阶段推进“交付即办证”，上百个项目的业主于交付现场拿到产证。

　　高质量交付的背后，是万科产品力的持续提升。近年来，万科积极研发适配城市发展趋势的前沿产品，在多个一线及省会城市实现热销，销售保持行业前列。万科聚焦对住宅客户的分析和研究，加强社区配套的设计和运营，将生产、生活、生态集于一体，以上海理想之地项目为代表打造了一批优质住区，获得客户广泛认可。北京东庐、沈阳胤樾、贵阳都会印象等项目平均去化率达80%，平均税前毛利率达18%；最新开盘的上海中興傲舍项目，取证去化率同样达到80%，开盘当日销售41亿。截至9月底，万科实现销售超1800亿元，持续跑赢大市，销售表现优于百强整体水平。

　　好产品还需要好服务，万科物业业务夯实基础服务品质，前三季度存量项目年化饱和收入同比增长12%。8月，万科物业联合美团推出业内首个“骑手通行解决方案”，在全国3000多个小区率先破解“配送最后一百米”难题，为客户提供更良好的居住体验。同时，万物云持续提升员工的应急救援能力，已有超48000名员工通过CPR心肺复苏术认证，并已挽救22条生命。

　　自中央定调房地产“止跌回稳”以来，国家包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例等在内的一揽子楼市新政迅速出台，全国多地纷纷跟进“出招”，抓存量政策落实、抓增量政策出台，市场信心开始恢复。据行业第三方机构不完全统计，今年十一期间全国22个重点城市认购面积环比上升12%。万科也及时把握政策带来的市场机遇，在十一假期取得良好销售表现，实现认购金额超百亿元，日均认购较中秋假期翻倍。 “万科在市场调整期都能始终保持行业销售前列，如今政策大力支持下，也将有机会更快重回健康发展轨道”，一位地产从业人士表示。